Investissement LMNP Strasbourg : statut, règles, avantages
Vous souhaitez investir à Strasbourg, dans un appartement ou une maison pour louer ? Vous vous orientez vers une location meublée ? Vous souhaitez plus d’informations sur le statut spécial de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Strasbourg ?
Dans cet article, nous vous expliquons quelle est cette niche fiscale, quelles sont les règles à respecter et quels avantages fiscaux en tirer pour maximiser la rentabilité de votre patrimoine immobilier.
Nous vous donnons aussi les meilleures pistes pour faire le bon choix en termes d’investissement LMNP.
Bien sélectionner le type de bien à acheter à Strasbourg et proposer le bon type de location est important pour faire de votre investissement immobilier, une source de revenus importante tout en maîtrisant le risque.
Agence experte de l’immobilier meublé à Strasbourg depuis plus de 10 ans, Colocatim accompagne les investisseurs en statut LMNP de la sélection du bien immobilier à acheter jusqu’à la livraison et la mise en location de leur bien immobilier.
Spécialiste de la colocation à Strasbourg, notre agence immobilière accompagne également tous les investisseurs dans la gestion locative de leurs appartements en résidence de colocation meublée.
Sommaire
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Signification LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Le statut LMNP est un statut attribué aux bailleurs non professionnels qui louent des biens immobiliers meublés.
Ce statut existe en France depuis 1949 et il est défini et encadré par la loi. Cette niche offre une optimisation fiscale importante. Elle est ouverte à tous les contribuables français souhaitant investir dans la location meublée.
Règles à respecter pour être éligible à la LMNP en France
Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de respecter certaines règles et conditions.
- Acheter un logement meublé, ou à meubler (appartement ou maison, biens immobiliers neufs ou avec travaux)
- Ne pas exercer une activité en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP).
- Ne pas générer plus de 23 000€ de revenus locatifs ou 50% de ses revenus globaux (sinon le statut LMP devra s’appliquer)
Les avantages fiscaux de l’investissement immobilier en LMNP
Bien entendu, le statut LMNP est intéressant car il permet de réaliser une excellente optimisation fiscale et permet de réduire ou d’éliminer son imposition tout en construisant son patrimoine immobilier.
Amortissements déductibles en LMNP
Le statut LMNP permet d’amortir l’achat de son bien immobilier sur plusieurs années et de le déduire de sa déclaration fiscale. L’amortissement du bien en LMNP peut se réaliser sur une durée de 20 à 30 ans.
En général, la durée d’amortissement correspond à la durée d’emprunt bancaire servant à financer le projet. Dans certains cas, vous pouvez récupérer la TVA à 20% de votre investissement locatif, suivant la nature du bien immobilier acheté.
En plus de l’amortissement de l’achat du bien immobilier, vous allez également amortir :
- les travaux de rénovation du bien immobilier
- les travaux d’amélioration de l’habitat
- l’achat de mobilier pour aménager le bien
- les frais de notaire liés à l’achat du bien immobilier
Charges déductibles
Toutes les charges liées à la gestion du bien immobilier à Strasbourg sont déductibles de votre déclaration fiscale :
- charges de gestion locative
- assurances du bien
- charges de copropriété (hors travaux)
- charges fixes (eau, électricité, gaz, internet)
- dépenses d’entretien et réparation (<600€/an)
- frais de publicité
Intérêts d’emprunt déductibles
Le statut LMNP vous permet de déduire de votre déclaration fiscale les intérêts d’emprunt annuels.
Ce dispositif devient très intéressant dans le cadre de taux de crédit immobilier en hausse, comme c’est le cas actuellement.
Bien choisir son régime fiscal en LMNP (Micro-BIC ou régime réel)
Dans la cadre d’un investissement locatif en LMNP, vous pouvez choisir deux options pour déclarer vos revenus locatifs dans votre déclaration fiscale :
- régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
- régime réel simplifié ou normal
Le régime simplifié au micro-BIC, concerne les revenus locatifs inférieurs à 77700€. Ces revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec abattement de 50% des revenus (la fiscalité considère que vous avez 50% de charges déductibles)
Le régime réel est utilisé dans le cadre d’une déclaration de revenus locatifs de plus de 77700€ (depuis le 01/01/2023, réévaluable tous les 3 ans) ou par volonté en cas de revenus inférieurs à ce montant.
Le régime réel est calculé sur la base du total des revenus locatifs sur une année. On peut par contre déduire la totalité des charges liées à la gestion du bien loué.
Il y a donc un calcul à faire pour mesurer quel est le meilleur régime fiscal à adopter pour votre déclaration de revenu.
Notre agence à Strasbourg vous guide et vous conseille pour faire le meilleur choix et permettre de défiscaliser sereinement.
Les solutions d’investissement LMNP à Strasbourg
La location classique de logement à Strasbourg
On retrouve dans ce type de location, la location classique d’un appartement indépendant meublé et la location courte durée, type AirBnb.
Attention toutefois à maîtriser le coût d’acquisition du bien immobilier pour en faire de la location classique dans les grandes villes comme Strasbourg.
Il faut aussi mesurer le risque de concurrence à la mise en location (emplacement du bien immobilier, prix du loyer) et au risque de vacance locative pour la location longue ou courte durée.
La colocation meublée à Strasbourg
La colocation permet de louer un logement à plusieurs locataires, et d’en tirer un loyer total plus élevé. Elle permet aussi d’acheter un bien immobilier moins cher au m2, car les logements choisis sont de plus grandes surfaces.
Ce type de logements à Strasbourg permet d’acheter à des prix inférieurs de 30% par rapport aux prix des studios ou T1. Adaptée aux étudiants, aux jeunes actifs et aux célibataires, la colocation meublée s’adresse à un public large.
La demande de colocation à Strasbourg n’est pas couverte par l’offre de logements.
La résidence étudiante à Strasbourg
Dans une ville comme Strasbourg, l’investissement locatif dans une résidence étudiante peut être intéressant car Strasbourg compte plus de 50000 étudiants inscrits en second cycle.
Attention aux vacances locatives, car votre bien immobilier ne sera loué qu’à des étudiants avec une saisonnalité très basse pendant les vacances estivales et les risques d’abandon d’école en cours d’année.
La résidence étudiante est également en perte de vitesse, car les étudiants cherchent à bénéficier de plus d’espaces et plus de confort
La résidence senior à Strasbourg
La résidence senior permet de louer un appartement dans une résidence adaptée aux besoins des seniors.
Attention à la mise en location, puisque seule les populations senior sont éligibles et ce, dans une proportion plus faible car tous les seniors ne sont pas attirés par ce type de logement.
Attention également aux charges de copropriétés qui viennent plomber la rentabilité locative, car les services proposés sont généralement plus nombreux que dans d’autres types de résidences.
La résidence EHPAD à Strasbourg
La résidence Ehpad à Strasbourg permet de se porter acquéreur d’une chambre dans un établissement de retraite.
Bien que possédant un rendement locatif intéressant, ce type d’investissement locatif contient quelques mauvaises surprises.
Attention d’abord au coût d’acquisition qui peut être élevé. Il faut surtout faire attention à la difficulté de revente et au risque de plus-value nulle à la sortie.
Vous êtes aussi sous l’autorité de la loi Censi Bouvard et ne pouvez pas revendre avant 9 ans. Ce type d’investissement locatif, en dehors du marché immobilier classique, est plus difficile à vendre et la revalorisation foncière est très souvent proche de 0.
La résidence d’affaires à Strasbourg
La résidence d’affaires est un service destiné au public professionnel. Ce type de résidence compte des chambres et généralement des salles de réunion et des espaces de travail.
Elle permet aux professionnels de louer le temps d’un déplacement, une chambre sans passer par une réservation d’hôtel.
Ce type de projet est généralement onéreux, ne s’adresse qu’à une niche du marché de la location, et est souvent pénalisé par un turnover important (location à la nuitée, au mois, au trimestre rarement plus).
Investir en LMNP avec des logements neufs ou à rénover à Strasbourg ?
A Strasbourg, les programmes neufs en centre ville sont rares, voire inexistants, ou soumis aux règles de la loi Pinel, qui n’est pas éligible au statut LMNP. La loi Pinel impose la location nue, des loyers encadrés et une revente après 9 ans.
Il faut également faire attention à la zone d’achat et au prix de l’investissement immobilier en Pinel souvent plus cher sous prétexte de défiscalisation.
Les programmes neufs sont généralement situés en périphérie de la ville, comme dans les quartiers du Port du Rhin, Deux Rives, ou sur les axes Hoenheim, Bischheim, Lingolsheim.
Les programmes neufs LMNP sont aussi souvent concernés par la loi Censi Bouvard. Vous ne pourrez pas revendre votre bien avant 9 ans.
Il est souvent plus avantageux d’acheter moins cher un bien immobilier à rénover, remeublé afin d’en tirer une meilleure rentabilité financière et de privilégier un meilleur emplacement géographique.
Cette remarque est valable pour tout investissement LMNP à Strasbourg et en particulier pour un investissement en colocation ou en location classique.
Si vous n’aimez pas les travaux, des solutions existent. Notre agence de colocation à Strasbourg vous conseille une sélection de bien immobilier à acheter, et réalise les travaux pour vous.
Bien entendu, tous les travaux sont chiffrés avant achat pour mesurer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif !
La colocation comme investissement immobilier le plus rentable en statut LMNP à Strasbourg
Strasbourg, une ville dynamique, jeune et étudiante
La composition démographique à Strasbourg nous donne un premier indice sur l’intérêt de la colocation.
Avec plus de 50000 étudiants inscrits dans les écoles supérieures et les universités, et une population de jeunes actifs plus forte qu’ailleurs en France,
Strasbourg est une ville idéale pour investir dans une colocation.
Strasbourg compte aussi un taux de chômage parmi les plus faibles de France (6,9% contre 7,5% en France, source DREETS 2022).
Un marché immobilier pleinement adapté à la colocation en LMNP à Strasbourg
Le prix élevé du marché immobilier strasbourgeois ne permet pas à certains acquéreurs de devenir propriétaire. Le prix de la location individuelle est, de fait, également très élevé.
Les locataires se tournent de plus en plus vers des solutions de logement meublé partagé entre colocataires, qui permettent de diviser le prix du loyer tout en bénéficiant du confort d’un grand appartement.
On trouve également des appartements de grande surface, qui permettent de créer plusieurs logements dans le même appartement.
Des loyers perçus plus importants en louant en colocation à Strasbourg
Avec la colocation, vous allez collecter plusieurs loyers pour la location d’un même appartement.
La somme des loyers perçus est largement supérieure au loyer perçu dans le cadre d’une location classique d’un appartement de même surface. Vous louez au prix du marché de plusieurs studios, un appartement de plusieurs pièces !
Dans des appartements destinés à la colocation à Strasbourg, notre agence d’investissement immobilier à Strasbourg, recherche des appartements allant de 4 pièces à 10 pièces. Les pièces sont découpées en chambre et pièces de vie commune.
Ces appartements permettent de créer un nombre de chambres importants pour optimiser la rentabilité de votre projet, tout en permettant aux colocataires de vivre dans un espace confortable.
Un risque de vacance locative quasiment nul à Strasbourg
Le marché immobilier de la colocation est extrêmement tendu à Strasbourg. Il y a plus de demandes que d’offres d’hébergement.
Vous êtes garanti de louer rapidement votre colocation en passant par une agence spécialisée comme Colocatim. Notre agence de gestion locative possède une liste de demandes de colocataires prêts à louer en colocation à Strasbourg.
Une garantie des loyers impayés avec Colocatim
Avec Colocatim, vous percevez vos loyers impayés, tout en étant désengagé de l’assurance garantie des loyers impayés. Nous intégrons cette garantie avec différents partenariats noués (Visale, Garantme) dans la garantie de vos locataires.
Chaque quartier de Strasbourg possèdes des atouts pour créer une colocation en LMNP
A Strasbourg, chaque quartier dispose d’atouts différents pour créer une colocation en LMNP. Situé à proximité des grandes entreprises, à proximité des écoles supérieures, à proximité du centre ville, ou à proximité des grands hôpitaux, voici les quartier à privilégier dans le cadre d’un investissement LMNP en colocation meublée pour étudiants à Strasbourg ou jeunes actifs :
- quartier de gare de Strasbourg
- quartier du centre ville de Strasbourg
- quartier de la Krutenau
- quartier des Contades
- quartier de l’Esplanade
- quartier de Hautepierre
- quartier du Neudorf et de La Meinau
Un investissement LMNP clé en main avec Colocatim à Strasbourg
Colocatim vous conseille dans votre investissement en colocation meublée à Strasbourg et vous accompagne de A à Z. Devenez propriétaire de votre colocation rapidement et sereinement !
De l’analyse de votre projet d’investissement à la livraison de votre bien immobilier, en passant par la mise en location et la gestion locative de votre bien, Colocatim prend en charge toutes les étapes de votre investissement locatif en LMNP à Strasbourg.
Pour obtenir plus d’informations et discuter avec nous de votre investissement LMNP à Strasbourg en colocation, vous pouvez nous contacter ou nous laisser vos coordonnées.