Comment acheter pour louer en colocation meublée ?
L’investissement locatif est souvent le moyen privilégié quand on parle de développement de patrimoine et d’investissement immobilier.
Dans ce type d’investissement, plusieurs choix s’offrent à l’investisseur : location classique, défiscalisation immobilière (loi Pinel, loi Pinel + ou autre loi), location de courte durée, logement social, investissement en colocation.
Plusieurs facteurs restent importants dans le choix du type d’investissement locatif à réaliser : le coût du projet, la rentabilité, et le risque.
Dans cet article, on vous explique comment et pourquoi acheter pour louer en colocation est un choix qui permet d’optimiser ces trois facteurs et de créer un investissement locatif très rentable.
On vous donne tous nos conseils d’experts en investissement en colocation meublée pour être sûr de trouver le bien immobilier adapté, et comment garantir une excellente rentabilité locative sans risque à votre projet.
Sommaire
Qu’est-ce que la colocation ?
Le principe de colocation
Une colocation est un appartement ou une maison qui regroupent plusieurs locataires qui vivent ensemble.
La colocation permet aux locataires de bénéficier d’un grand logement et d’un bon confort de vie, puisque ce logement est entièrement meublé. Chaque colocataire dispose d’une chambre individuelle et d’un espace de vie partagé.
La colocation permet aussi aux locataires de payer un loyer individuel inférieur au prix du marché de la location classique pour un appartement de type studio ou T2.
Le profil des colocataires
Traditionnellement courtisée par les étudiants avec peu de revenus, la colocation s’affirme aujourd’hui comme une solution de logement auprès des jeunes actifs et des célibataires.
La tendance du marché de la colocation
Le marché de la colocation a le vent en poupe. La demande est croissante et l’offre de logements est insuffisante en France.
On estime que la demande de logements en colocation progresse de 20 à 30% tous les ans. Ce type de location partagée s’inscrit comme une tendance de fond dans le secteur de la location immobilière.
C’est une réelle opportunité à saisir pour les investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier et se garantir de réaliser un investissement rentable rapidement, et qui possède un rendement locatif élevé.
Pourquoi acheter un bien immobilier pour faire de la colocation est aussi rentable ?
Achat de bien immobilier avec un prix au m2 moins cher
En achetant pour faire de la colocation, vous allez porter votre choix vers des logements qui possèdent des grandes surfaces. Ces biens disposent d’un prix au m2 inférieur aux petites surfaces.
Si vous comparez au prix du m2 carré d’un studio, vous allez acheter votre bien pour faire de la colocation à un prix inférieur de 30%.
L’avantage, c’est qu’en créant une colocation, vous allez percevoir le loyer de plusieurs studios dans un seul bien immobilier, mais que vous achetez moins cher que le prix de studios indépendants.
Loyers supérieurs au prix du marché
La somme des loyers que les colocataires versent au propriétaire est supérieure au loyer du même bien en location classique. Vous percevez donc pour une surface identique, un loyer supérieur au prix du marché.
Meilleure rentabilité
En achetant à meilleur prix et en percevant des loyers plus importants que le marché, votre rentabilité locative explose. Elle est beaucoup plus intéressante que la rentabilité locative du marché locatif traditionnel.
La colocation atteint une rentabilité nette comprise entre 5% et 9%, alors que le marché classique ne dépasse que rarement 3 à 4%.
Garanties pour le propriétaire
La colocation vous permet de bénéficier de meilleures garanties en tant que propriétaires. La demande en logement meublé étant très forte, vous avez l’assurance de louer facilement votre bien, si le bien est adapté.
Vous pouvez aussi bénéficier de garanties de loyers impayés si un ou plusieurs colocataires sont en situation d’impayés. Pour aller encore plus loin, chez Colocatim, la garantie de loyers impayés ne vous coûte rien.
Vous n’avez pas à souscrire d’assurance loyer impayé. Nous incluons ce risque dans la garantie du locataire. Vous avez l’assurance de percevoir les loyers impayés sans en avoir la charge et sans avoir recours à un bail solidaire.
Fiscalité avantageuse
En tant que loueur meublé, vous bénéficiez d’un statut LMNP ou LMP. Ces statuts, encadrés par la loi, vous permettent d’obtenir une fiscalité avantageuse.
Chez Colocatim, notre agence vous accompagne avant votre projet pour vous conseiller sur le statut à privilégier pour votre future colocation.
Quel bien immobilier choisir pour acheter et louer en colocation ?
La nature différente du marché de la colocation meublée par rapport au marché locatif traditionnel, nécessite une approche différente quant à la recherche du bien à mettre en location.
On peut aussi bien acheter une maison qu’un appartement pour en faire une colocation. Il faut par contre choisir un bien adapté aux besoins des futurs locataires.
Acheter un bien immobilier situé dans un emplacement stratégique dans la ville
Jeunes actifs, étudiants ou célibataires seront vos futurs locataires de demain. Il est important de sélectionner un bien qui répondent en termes de critères géographiques à leurs besoins. Un appartement en colocation doit répondre à certains critères :
- proximité des transports en commun et solutions de mobilité
- proximité de leur lieu d’étude ou de travail
- proximité du centre ville ou facilité d’accès
Il faut privilégier pour votre bien en colocation un emplacement qui permet de regrouper ces différents critères. Le bien immobilier que vous proposez doit être situé à proximité des transports en commun, d’une gare ou d’un autre nœud de transport.
Il doit aussi permettre de rejoindre facilement les universités, facultés ou les entreprises dynamiques.
L’appartement doit aussi être assez proche du centre ville, car la colocation touche principalement une population aux habitudes urbaines.
Acheter un bien immobilier disposant d’une surface suffisante pour aménager le logement
Il est important de privilégier un appartement ou une maison qui possède une grande surface. Elle permet d’avoir possibilité de créer un nombre de chambres suffisant et de bénéficier d’espaces communs disposants d’un bon volume.
Il faut penser à l’aménagement du logement, pour que l’espace soit suffisant pour le nombre de colocataires.
Dans quelles villes cibler son achat immobilier en colocation ?
Acheter pour créer une colocation nécessite de bien connaître les villes où ce type de logement est très recherché. Il faut cibler des villes dynamiques en termes d’emploi, et possédant une population étudiante en nombre.
En France, on peut citer quelques exemples de villes où il est très intéressant d’acheter un bien immobilier pour en faire une colocation : Strasbourg, Lille, Nantes, Nancy, Lyon, Paris ou Marseille.
Il faut ensuite trouver le bien immobilier adapté au bon prix. Il est ensuite important de mesurer sa rentabilité prévisionnelle, en tenant compte du prix d’achat, des travaux engendrés et des futurs loyers à percevoir.
Quels travaux prévoir pour aménager son logement en colocation ?
Comme dans chaque projet immobilier destiné à la location, il est nécessaire de prévoir quelques travaux avant d’installer vos colocataires. Ces travaux sont de plusieurs types : remise en conformité (électricité, gaz, isolation), adaptation des lieux et aménagement.
Il est important au delà du nombre de chambres, de prévoir des espaces communs suffisants pour répondre aux besoins des colocataires.
Il faut être vigilant à la taille de la cuisine, et avoir la possibilité de créer plusieurs sanitaires et salles de bain, suivant le nombre de colocataires à héberger.
La colocation étant entièrement meublée, il faut choisir du mobilier et des équipements adaptés au nombre de colocataires.
Comment louer facilement son appartement ou sa maison en colocation ?
Comment définir le loyer de sa colocation ?
Le loyer total, charges comprises d’une colocation est composée du loyer de chaque colocataire et des prévisions de charges locatives.
Le loyer d’une chambre en colocation est défini par le propriétaire en fonction de l’indice de référence immobilier de la ville concernée (IRL). Colocatim propose par exemple des annonces en colocation à Strasbourg entre 350 Euros et 600 Euros, suivant les biens.
On estime que les loyers de la colocation en France sont en moyenne de 550 Euros. Strasbourg est également dans un loyer moyen en colocation estimé aux alentours de 500 Euros / 550 Euros.
Comment trouver des colocataires ?
Vous devez d’abord écrire et publier des annonces séduisantes avec photos. Trouver des colocataires nécessite de bien connaître le profil de personnes adapté à la colocation.
Il faut aussi analyser les ressources et les garanties de chaque colocataire. Il faut donc passer du temps à étudier le dossier de chaque colocataire pour faire le bon choix.
Dans notre agence de gestion locative, nous accompagnons chaque propriétaire d’une manière clé en main (rédaction et publication d’annonces, tri des candidatures, montage du dossier administratif, sélection de colocataire).
Nous bénéficions aussi d’un réseau important auprès des écoles et des entreprises. Nous disposons aussi d’une liste de colocataires en attente de location.
Quel type de bail rédiger pour se protéger en tant que propriétaire ?
Le bail permet de fixer les règles et les devoirs des propriétaires et des colocataires. Vous pouvez rédiger un bail solidaire pour tous les locataires ou un bail individuel avec chaque locataire.
Bail solidaire
Le bail solidaire est souvent un frein à la location car il impose à chaque locataire d’être garant du paiement du loyer intégral. Si un locataire ne paie pas son loyer, la clause de solidarité s’applique.
Bail individuel
Chez Colocatim, nous réalisons uniquement la rédaction de bail individuel. Pour nous il a l’avantage de permettre au propriétaire de choisir chaque locataire.
Il permet aussi aux autres locataires de ne pas être soumis à la clause solidaire du bail collectif. Chaque partie acquiert des avantages avec ce bail.
En termes de garantie de loyer impayé, le propriétaire perçoit ses loyers, grâce aux garanties précédemment expliquées. Tous les freins sont levés avec cette solution.
Pourquoi se faire accompagner par une agence d’investissement en colocation comme Colocatim est important ?
L’investissement dans les colocations est une niche du marché locatif. Comme toutes les niches d’investissement, elle est intéressante et rentable, mais seulement si on connaît très bien ce secteur et qu’on sait déjouer les pièges.
Grâce à une agence spécialiste des investissements en colocation, vous avez l’assurance de trouver rapidement un bien immobilier totalement adapté, et acheté au bon prix.
Avec Colocatim, vous accédez notamment à des biens immobiliers hors marché directement auprès de marchands de biens ou de promoteurs.
Vous avez aussi l’assurance d’aménager votre bien de la bonne manière, sans rien oublier. Votre appartement sera totalement adapté aux besoins et au nombre de colocataires.
Vous gagnez aussi beaucoup de temps puisque nous rédigeons pour vous les annonces de location, assurons la sélections des dossiers des futurs colocataires.
Nous rédigeons aussi chaque bail et assurons la gestion locative et la gestion administrative de chaque locataire (quittance, récupération de charges, état des lieux…).
Chez Colocatim, nous vous accompagnons vraiment dans votre projet d’investissement de A à Z :
- analyse de votre projet d’investissement
- conseils sur la fiscalité (LMP, LMNP, ou autres statuts)
- recherche du bien immobilier adapté à votre projet
- chiffrage des travaux
- calcul du loyer prévisionnel
- calcul du rendement et de la rentabilité locative attendue de votre projet
- réalisation de travaux et aménagement du bien avec des professionnels de la colocation
- livraison clé en main de votre bien immobilier pour la colocation
- recherche de colocataires
- analyse financière des dossiers (revenus)
- rédaction de bail
- mise en location et remise des clés
- gestion locative et gestion administrative de chaque dossier