Comment faire une colocation ? Tout savoir avant de créer sa colocation
Vous souhaitez investir dans l‘immobilier locatif meublé et vous pensez à la colocation ? Bien vu, c’est un type de location en vogue et très prisé par les étudiants et les jeunes actifs.
En plus d’une rentabilité florissante, la colocation octroie de nombreux avantages au propriétaire bailleur.
Avant de vous lancer dans un investissement en colocation, voici nos conseils pour faire de votre investissement locatif, un investissement rentable et pérenne qui participe à la construction de votre patrimoine immobilier.
Sommaire
Qu’est-ce qu’une colocation ?
La colocation est une habitation (appartement ou maison) dans laquelle plusieurs personnes vivent ensemble. Ces colocataires disposent de chambres privées et d’espaces communs partagés.
Ce type de logement est très recherché par les étudiants et les jeunes actifs, car il permet de pouvoir bénéficier d’un logement de grande taille, avec des équipements et des finitions de qualité, et souvent très bien situé en ville.
Les colocataires partagent également le loyer et les charges et dépenses de leur logement meublé, ce qui leur permet de louer à un prix très abordable, en comparaison d’un studio ou d’un appartement loué seul. On estime que 2,5 millions de personnes vivent en colocation en France.
Les étapes pour créer sa colocation
Recherche d’un bien immobilier adapté à la colocation
Le marché de la colocation est un marché spécifique, et nécessite une bonne connaissance de la ville et une bonne maîtrise des attentes des futurs colocataires. L’objectif est de cibler un bien totalement adapté pour faire de la colocation meublée.
C’est la première étape et elle est très importante pour mener à bien votre projet. En tant qu’agence experte de la colocation, nous accompagnons les investisseurs dans la recherche du logement à acheter avant de créer leur projet de location.
Notre agence à la maîtrise et l’expérience de ce marché spécifique et avons accès à des biens hors marché, simplifiant vos recherches et vos démarches.
Surface du bien immobilier
Vous pouvez créer votre colocation dans un appartement ou une maison. Il n’y a pas de restrictions particulières. Il faut cependant que la surface proposée soit suffisante pour pouvoir créer un nombre de chambres et des espaces de vie adaptés aux colocataires.
Si votre bien est trop petit, vous allez perdre de la rentabilité en limitant le nombre de chambres. Si votre bien est trop grand, vous n’allez peut-être pas pouvoir exploiter toutes les pièces de l’habitation. Votre rendement immobilier sera moins bon, car vous achetez des surfaces inutiles.
Ne négligez pas la taille et les équipements des espaces de vie, car ils sont souvent déterminants dans le choix des futurs locataires.
Emplacement du bien immobilier
Pour s’assurer de la rentabilité de votre investissement en colocation, il faut cibler des villes ou des communes qui possèdent à la fois un nombre d’étudiants et de jeunes actifs conséquent.
Il est également nécessaire de bien connaître la ville dans laquelle vous souhaitez investir en colocation afin de trouver un logement situé à proximité des écoles, des grandes entreprises et/ou bien desservi par les transports.
Prix du bien immobilier
Une étude de rentabilité est presque obligatoire avant d’acheter votre bien immobilier destiné à la location meublée entre colocataires.
Généralement de grande taille, l’appartement ou la maison que vous souhaitez acheter vous permet d’accéder à des biens à un prix inférieur au prix du marché des petites surfaces.
Il faut cependant prévoir des travaux de rénovation ou de décoration et l’achat d’équipements pour adapter votre bien à la colocation.
Ces travaux doivent rentrer dans le calcul de votre investissement total. En parallèle, il faut calculer le loyer total perçu en fonction du nombre de chambres que vous allez louer et des charges prévues.
Chez Colocatim, nous vous accompagnons pendant votre projet de recherche de bien, et vous conseillons des biens après étude de votre situation et calcul de rentabilité prévisionnelle de votre investissement, travaux inclus.
Recherche de financement et structure juridique
Pour financer votre projet, vous pouvez souscrire un crédit bancaire ou d’autres formes d’emprunt. Il faut également penser à cette étape à la structure juridique adaptée à votre situation personnelle et fiscale.
En tant que loueur de bien meublé, vous prétendez au statut LMP et LMNP (loi de 1949). Ce statut vous permet d’accéder à des avantages fiscaux, mais est encadré de manière stricte par la loi. Selon votre situation, plusieurs modèles de structures sont envisageables, comme la SCI ou la SARL de famille, ou à titre privé.
Cette étape est importante et permet d’optimiser l’imposition de ses revenus locatifs. Elle est primordiale dans la gestion de votre projet d’investissement. Pour vous faciliter la tâche, Colocatim vous conseille selon votre situation personnelle, patrimoniale et fiscale, sur la bonne structure à adopter.
Travaux
Une fois votre logement acquis, vous devez entreprendre des travaux pour lui permettre de s’adapter parfaitement au marché de la colocation meublée.
C’est le moment pour vous de repenser l’aménagement intérieur, le mode de chauffage, l’isolation, la décoration. Vous devez aussi prendre en compte, les équipements obligatoires pour pouvoir louer en colocation meublée.
Chez Colocatim, nous prenons en charge tous les travaux et l’aménagement de votre logement. Nous travaillons exclusivement avec des artisans et entreprises de notre réseau, expérimentés dans la gestion de travaux d’appartements ou de maisons destinées à la location meublée partagée.
Cette étape vous permet de vous concentrer sur d’autres missions et vous garantit d’obtenir un bien totalement adapté à la colocation, et bénéficiant de tous les équipements et fournitures nécessaires à la mise en location auprès de colocataires.
Fixer le loyer de sa colocation
Le loyer de votre colocation doit tenir compte du prix du marché immobilier de la commune où est situé votre logement. Plusieurs autres facteurs peuvent influencer le montant du loyer proposé à chaque colocataire, comme les équipements du logement et la localisation du bien immobilier.
Colocatim peut vous aider à fixer le juste loyer à proposer à chaque colocataire, afin de proposer un loyer qui vous permet d’obtenir une excellente rentabilité financière tout en étant dans les prix du marché de la colocation.
Promouvoir l’annonce de sa colocation
Votre logement est prêt à être loué ? Il faut maintenant trouver les futurs locataires ! Vous pouvez publier des annonces sur les différents sites d’annonces, ou faire appel à une agence de gestion locative spécialisée dans la colocation comme Colocatim.
Vous bénéficiez ainsi d’une rédaction professionnelle qui mettra en avant les points forts de votre logement. Vous bénéficierez aussi d’une multidiffusion de vos annonces sur internet et de notre réseau tissé auprès des écoles et des grandes entreprises. Nous avons aussi régulièrement des locataires sérieux en attente de logement.
Sélectionner les bons colocataires
C’est l’étape la plus délicate, et une des étapes qui prend le plus de temps aux propriétaires. Sans les outils d’une agence immobilière, un propriétaire a souvent des difficultés à mesurer la qualité des dossiers de demandes de location reçus.
Chez Colocatim, nous sélectionnons en moins de 24h, les meilleurs dossiers pour trouver un locataire sérieux, disponible immédiatement et qui vous protégera du risque d’impayés.
Rédiger un bail de colocation et régler les formalités administratives
En tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de rédiger un bail (ou contrat de location) entre vous et les colocataires de votre logement. C’est ce contrat de location qui définit les droits et le devoir de chaque partie.
Ce contrat signé par toutes les parties protège le propriétaire et les locataires et définit les règles à appliquer. Il peut être de deux natures : bail collectif avec clause de solidarité ou bail individuel sans clause de solidarité. Enfin, vous devez également mettre à jour le dossier administratif du colocataire, avec les pièces obligatoires à détenir.
La clause de solidarité implique que les colocataires, en cas de loyer impayé d’un occupant de leur colocation, versent la partie de loyer manquante au propriétaire. Ce type de bail collectif est très restrictif car de plus en plus refusé par les locataires.
Chez Colocatim, nous ne faisons jamais de bail collectif avec clause de solidarité. Nous présentons toujours un bail individuel sans clause solidaire, ni demande de garants en caution.
Grâce à différents partenariats, nous garantissons la perception des loyers au propriétaire, même en cas d’impayés, sans assurance de loyer impayé à sa charge. Cette garantie est supportée par le locataire à la constitution de son dossier.
Organiser un état des lieux
Avant chaque entrée de locataire, vous devez organiser un état des lieux d’entrée, qui permet de dresser le constat à l’entrée du colocataire, de l’état de sa chambre, des espaces de vie et des équipements mis à sa disposition.
Gérer sa colocation
Assurer la gestion locative de son bien
En tant que propriétaire-bailleur vous devez délivrer les appels de loyers et les quittances de loyer correspondant au paiement reçu. Vous devez également mettre à jour régulièrement le dossier de chaque colocataire, afin que son dossier soit toujours à jour.
Gérer les problèmes techniques et les demandes des colocataires
En tant que propriétaire-bailleur, vous devez intervenir pour gérer les pannes, problèmes techniques ou pour gérer les demandes des colocataires de votre logement.
Gérer le départ d’un colocataire et la remise en location de son logement
Vous devez réaliser un état des lieux de sortie obligatoire en présence du colocataire sortant. Il faut également penser à récupérer les charges locatives proportionnellement au nombre de résidents dans votre logement.
Vous devez également rendre la caution prise à l’entrée des lieux dans le délai imparti et défini par la loi. Vous pouvez remettre en location votre bien et reprendre les étapes de la sélection de candidats à l’entrée des lieux de votre nouveau colocataire.
Chez Colocatim, nous vous proposons en tant qu’agence de gestion locative de prendre en charge toutes ces missions qui peuvent vite s’avérer chronophage pour un propriétaire.
Les questions fréquentes des propriétaires sur la colocation
Comment être sûr de choisir le bon logement pour faire de la colocation ?
Le marché de la colocation est une niche du marché immobilier locatif avec des particularités. Pour être sûr de faire les bons choix et savoir comment monter son projet de la meilleure des manières, il est important de bien connaître les communes, les biens, et les attentes des futurs colocataires.
Pour vivre plus sereinement votre investissement locatif, vous pouvez également vous faire accompagner par notre agence d’investissement en colocation, qui maîtrise parfaitement tous les rouages de ce marché.
Comment obtenir la garantie du versement des loyers en cas d'impayés en tant que propriétaire ?
En tant que propriétaire, il existe plusieurs manières d’avoir l’assurance de percevoir les loyers de sa colocation, même en cas d’impayés :
- assurance de loyers impayés (supportée et payée par le propriétaire)
- garantie de loyers impayés (supportée par le locataire)
Chez Colocatim, grâce à plusieurs partenariats, nous assurons à chaque propriétaire la perception des loyers impayés sans en avoir la charge. Avec Colocatim, vous ne prenez aucun risque de non paiement de loyers.
Nous libérons le propriétaire de son assurance, puisque chaque contrat mis en place pour un locataire inclut une garantie des loyers impayés à sa charge. Cette garantie est supportée par votre locataire à la constitution de son dossier.
Cette garantie permet au propriétaire de ne pas souscrire une assurance de loyers impayés, tout en bénéficiant des avantages. Votre investissement est sans risque, et vous assure de toujours percevoir vos loyers.
Comment rédiger le bail de sa colocation ?
Vous pouvez en tant que propriétaire, rédiger le bail de votre logement en colocation. Il devra être conforme en tout point aux contenu et clauses définies par la loi.
En cas d’irrégularité, il pourrait être cassé en cas de conflits ou de désaccord avec vos colocataires. Le bail peut être de forme collective avec clause solidaire ou individuelle sans clause solidaire.
Notre agence de gestion locative peut également rédiger le bail individuel entre chaque colocataire et son bailleur. Chaque contrat de bail est rédigé sur mesure par notre équipe et vous garantie de sa conformité à la loi.
Ce bail est un contrat qui fixe les droits et les obligations de chaque partie. Ce bail ne contient pas de clause de solidarité entre les colocataires. Le bail rédigé par nos soins définit les règles applicables et protège chaque partie.
Le bail est transmis pour signature au locataire et au propriétaire-bailleur. Ce type de bail a pour avantages de vous permettre de choisir le profil du locataire entrant, tout en libérant les colocataires de la clause de solidarité applicable au loyer.
Quelles actions mener en cas de départ d'un colocataire ?
A réception de la lettre de demande de rupture du contrat de location, il faut vérifier que le préavis soit conforme à la loi. Dans le cadre d’un bail d’un logement loué en colocation meublée, le préavis est fixé à un mois.
Il faut ensuite prendre contact avec le colocataire et fixer une date d’état des lieux de sortie. Ce document compare l’état du bien loué à son arrivée (chambre et équipements) et l’état dans lequel il le laisse à sa sortie. Il faut également préparer le montant des charges à récupérer. A l’issue de l’état des lieux, s’il y a eu caution à la conclusion du contrat de colocation, elle doit être rendue.
Comment gérer les conflits entre colocataires ?
Bien que rares, il peut exister certaines tensions ou certains conflits entre les colocataires. Pour se préserver de ces conflits, il est nécessaire de prévoir en complément du bail de location (contrat), un règlement intérieur qui permet de définir les règles de vie à l’intérieur d’une colocation meublée (rôle de chacun, partage des taches ménagères, gestion des achats et dépenses en commun, nuisances et bruit, horaires…).
Chez Colocatim, notre agence de gestion locative est le relai de la communication entre les colocataires, ou entre le colocataire et son propriétaire. Nous prenons en charge, les demandes diverses, les avaries techniques et réglons les potentielles tensions entre locataires. Vous pouvez, en tant que propriétaire bailleur, gérer tous vos autres projets sereinement, sans perdre de temps avec la gestion de votre colocation.
Dans quelle ville investir en colocation ?
Toutes les villes de grandes tailles possèdent une demande importante en termes de colocation, mais nécessitent de bien connaître le marché local pour réussir à créer une colocation rentable et pérenne.
En fonction de la nature des habitations, de la présence d’étudiants, et de la tension du marché dans la ville, la colocation est particulièrement dynamique dans certaines villes, comme à Lille, Strasbourg, Nantes, Nancy, Lyon, Paris ou Marseille.
Suivant les objectifs de votre investissement, nous vous guidons dans l’acquisition d’un bien qui vous permet de développer votre patrimoine immobilier tout en réalisant un investissement à forte rentabilité avec des solutions totalement clé en main, de la naissance de votre projet de colocation à la mise en location et gestion locative de votre logement.