Investissement locatif Strasbourg : quelles sont les meilleures options pour investir à Strasbourg ?

Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier et réaliser un investissement locatif dans la ville de Strasbourg ? Découvrez dans cet article les différentes solutions qui s’adressent à vous, et de quelle manière créer un investissement rentable et durable.

Strasbourg, une ville dynamique pour investir dans la location immobilière

Capitale de l’Alsace et siège de la politique européenne

Comptant plus de 290 000 habitants, Strasbourg se positionne comme la 7ème ville la plus peuplée de France.

Capitale de l’Alsace, c’est la première ville de la région Grand Est en nombre d’habitants.

D’un point de vue politique, elle héberge le Parlement Européen, et s’inscrit comme une ville stratégique en termes de politique au niveau européen. Son nombre d’habitants est en constante croissance depuis plus de 10 ans (+3000 habitants entre 2021 et 2022 – chiffres INSEE)

Un grand nombre d’étudiants

Strasbourg est une ville qui est dans le top 10 des villes comptant le plus d’étudiants en France.

De nombreuses écoles supérieures et des universités sont présentes sur l’Eurométropole, comme l’EM Business School, l’ENA, le CESI, l’IEP, l’INSA, l’université ou les facultés du domaine médical. On compte plus de 86000 étudiants à Strasbourg (source Académie de Strasbourg – les brèves de la DEPP Octobre 2021).

De nombreux jeunes actifs

L’Eurométropole strasbourgeoise est aussi prisée par les jeunes actifs à la fin de leurs études. Ils s’y installent pour travailler. Plus de 28% de la population de Strasbourg à entre 15 et 29 ans (source INSEE 2019), ce qui en fait une des statistiques classées parmi les plus fortes de France.

Un marché de l’emploi en bonne santé

Le taux de chômage est inférieur à celui de la France métropolitaine : 6,9% contre 7,5% (source DREETS 2022)

Un marché immobilier dynamique

Le marché immobilier de Strasbourg est très dynamique avec des prix élevés et une demande de logements en location croissante.

L’évolution croissante du nombre d’habitants et le manque de logements en locations classiques en ville, représente un réel intérêt pour les investisseurs en quête d’un bon rendement locatif. Alors que la demande de location est en pleine croissance, le nombre de logements évolue quant à lui faiblement.

Synthèse :

Strasbourg est une ville qui se porte bien, avec un secteur immobilier en bonne santé.

La cible la plus importante à toucher quand on souhaite louer un logement est la cible 15-44 ans qui représente presque 50% des habitants de Strasbourg (chiffres INSEE). C’est également dans cette classe d’âge qu’on retrouve le plus de locataires.

Les solutions pour réaliser un investissement locatif à Strasbourg

L’achat de logement neuf

A Strasbourg, les programmes neufs en centre ville sont rares, voire inexistants. Les programmes neufs sont généralement situés en périphérie de la ville, comme dans les quartiers du Port du Rhin, Deux Rives, ou sur les axes Hoenheim, Bischheim, Lingolsheim. Vous ne disposez pas forcément d’un emplacement numéro 1.

Si vous souhaitez mettre en place des locations meublées, sachez que les programmes neufs LMNP sont souvent concernés par la loi Censi Bouvard, qui rend impossible la possibilité de revendre votre bien avant 9 ans.

Les programmes d’appartement neuf peuvent également être soumis aux règles strictes de la loi Pinel. La loi Pinel impose la location nue, des loyers encadrés et généralement une revente après 9 ans.

Il faut également faire attention à la zone d’achat et au prix de l’investissement immobilier en Pinel souvent plus cher sous prétexte de défiscalisation de réduction d’impôts.

L’achat de logement ancien

Quand on souhaite développer une bonne rentabilité financière de son projet d’investissement immobilier, il est intéressant de se tourner vers l’acquisition d’un logement à rénover à Strasbourg.

Il est souvent plus avantageux d’acheter moins cher un bien immobilier à rénover afin d’en tirer un meilleur rendement locatif et de privilégier un meilleur emplacement géographique.

Si vous n’aimez pas les travaux, des solutions existent. Notre agence vous conseille dans votre investissement immobilier à Strasbourg et vous propose une sélection de bien immobilier à acheter, et réalise les travaux et l’aménagement et l’ameublement du bien pour vous.

Bien entendu, tous les travaux sont chiffrés avant achat pour mesurer la rentabilité de votre projet d’investissement locatif !

Avec ce type d’achat, si vous choisissez de louer en meublé, vous pouvez bénéficier du statut de loueur meublé (LMP/LMNP).

Les différents types de location pour investir à Strasbourg

La location de logement nu

Location classique

La location nue ou classique permet de mettre un appartement ou une maison en location, avec un bail de location classique. Le bien n’est équipé d’aucun meuble (hors sanitaire, cuisine). C’est le modèle le plus répandu pour louer un bien immobilier.

On peut imaginer différentes formes juridiques pour mener ce type de projet. Attention toutefois à l’imposition des revenus locatifs, qui peuvent grever la déclaration de revenus. Ce mode d’investissement n’est pas le plus rentable.

Achat et défiscalisation : Loi Pinel +

Les différentes lois permettant de développer le nombre de logements en ville en contrepartie d’avantages fiscaux et réduction d’impôts (Loi Scellier, Loi Duflot, Loi Pinel, Loi Pinel +) mises en place par le gouvernement dans le but de redynamiser les logements en villes s’essoufflent. La loi Pinel+ va disparaître au 31 décembre 2024, certainement sans être remplacée.

Même si l’intérêt de défiscalisation dans ce type de projet semble intéressant sur le papier, il faut faire attention dans ce type d’investissement à plusieurs éléments qui réduisent fortement la rentabilité nette de votre projet d’investissement :

• prix du bien : ces biens sont généralement placés au dessus du prix du marché
• encadrement des loyers : la loi encadre le montant des loyers et ne permet pas de sortir du dispositif avant 9 ans (sans perdre ses avantages)
• localisation du bien : ces biens sont généralement situées à l’extérieur des zones recherchées par les locataires
• calcul de la rentabilité nette : attention aux différentes charges de copropriété, frais de gestion locative par exemple qui pénalise le rendement immobilier
• sortie du dispositif : attention à la sortie du dispositif (à partir de 9 ans) qui ne peut se faire que de façon progressive et réglementée. Attention également à la plus value de revente, qui est parfois nulle car le bien a été acheté plus cher que le prix réel du marché.

On peut aussi parler de la loi Malraux, concernant les rénovations d’immeubles historiques ou esthétiques, destinés à la location.

Suivant conditions, la loi Malraux permet de bénéficier de réduction d’impôts en fonction des travaux entrepris. La loi Malraux 2023 est plafonnée à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Il est difficile dans ce type de projet de trouver un bien, et de monter son projet d’investissement rapidement, car le montant du financement est important, et le processus long à mettre en place.

La location de logement meublé à Strasbourg

On retrouve dans ce type de location, la location d’un appartement indépendant meublé, la colocation, les résidences, et la location courte durée de type AirBnb.

La location de logement meublé par rapport à la location nue est intéressante puisqu’elle permet de bénéficier suivant la structure juridique choisie du statut particulier de Loueur Meublé, LMP et LMNP à Strasbourg. LMP et LMNP permettent sous condition de bénéficier d’avantages fiscaux en termes d’imposition.

La location d’un appartement meublé

Tout comme dans la location nue, le propriétaire propose un logement en location. La seule différence, c’est que ce bien est entièrement meublé pour le louer. Et il est important de bien équiper son logement avant sa mise en location.

Tout comme les autres types de locations meublées, on peut octroyer le statut de loueur meublé (LMP/LMNP). Ce mode de location est intéressant à Strasbourg, notamment pour proposer une offre de logements meublés de qualité aux parlementaires et aux étudiants.

La colocation meublée à Strasbourg

La colocation permet de louer un logement à plusieurs locataires, et d’en tirer un loyer total plus élevé. Elle permet aussi l’acquisition d’un bien immobilier qui revient moins cher au m2, car les logements choisis sont de plus grandes surfaces.

Ce type de logements à Strasbourg permet d’acheter à des prix inférieurs de 30% par rapport aux prix des studios ou T1.

La colocation est adaptée aux étudiants, aux jeunes actifs et aux célibataires, la colocation meublée s’adresse à un public large à Strasbourg. La demande actuelle de location en colocation à Strasbourg n’est pas couverte par l’offre de logements proposée.

La location saisonnière de type AirBnb à Strasbourg

L’offre de logements en location saisonnière a plus que doublé en 5 ans à Strasbourg. Affichant sur le papier une rentabilité financière intéressante, cette niche peut être un investissement risqué pour plusieurs raisons :

• législation : les règles et l’imposition deviennent de plus en plus strictes en termes de location de courte durée. Certaines villes interdisent même ce type de location.
• imposition : les taux d’imposition des revenus locatifs issus de logements courte durée peuvent être revus à la hausse, il est donc difficile de calculer une rentabilité prévisionnelle.
• vacances locatives : l’exemple du COVID l’a démontré et a fortement impacté les propriétaires qui ne pouvaient pas louer leur logement pendant une longue période. Ce type de location est dépendante du tourisme. Si la fréquentation touristique diminue, les revenus diminuent fortement. Il faut aussi bien mesurer les périodes creuses qui peuvent impacter fortement le taux de remplissage.
• concurrence accrue : avec un nombre importants d’offres de logements, la location courte durée commence à être saturée, et se divise entre l’offre hôtelière et l’offre AirBnB.

Les résidences meublées

La résidence étudiante à Strasbourg

Dans une ville comme Strasbourg, l’investissement locatif dans une résidence étudiante peut être intéressant car Strasbourg compte plus de 50000 étudiants inscrits en second cycle.

Attention aux vacances locatives, car votre bien immobilier ne sera loué qu’à des étudiants avec une saisonnalité très basse pendant les vacances estivales et les risques d’abandon d’école en cours d’année.

La résidence étudiante est également en perte de vitesse, car les étudiants cherchent à bénéficier de plus d’espaces et plus de confort

La résidence senior à Strasbourg

La résidence senior permet de louer un appartement dans une résidence adaptée aux besoins des seniors.

Attention à la mise en location, puisque seule les populations senior sont éligibles et ce, dans une proportion plus faible car tous les seniors ne sont pas attirés par ce type de logement.

Attention également aux charges de copropriétés qui viennent plomber la rentabilité locative, car les services proposés sont généralement plus nombreux que dans d’autres types de résidences.

La résidence EHPAD à Strasbourg

La résidence Ehpad à Strasbourg permet de se porter acquéreur d’une chambre dans un établissement de retraite.

Bien que possédant un rendement locatif intéressant, ce type d’investissement locatif contient quelques mauvaises surprises.

Attention d’abord au coût d’acquisition qui peut être élevé. Il faut surtout faire attention à la difficulté de revente et au risque de plus-value nulle à la sortie.

Vous êtes aussi sous l’autorité de la loi Censi Bouvard et ne pouvez pas revendre avant 9 ans. Ce type d’investissement locatif, en dehors du marché immobilier classique, est plus difficile à vendre et la revalorisation foncière est très souvent proche de 0.

La résidence d’affaires à Strasbourg

La résidence d’affaires est un service destiné au public professionnel. Ce type de résidence compte des chambres et généralement des salles de réunion et des espaces de travail.

Elle permet aux professionnels de louer le temps d’un déplacement, une chambre sans passer par une réservation d’hôtel.

Ce type de projet est généralement onéreux, ne s’adresse qu’à une niche du marché de la location, et est souvent pénalisé par un turnover important (location à la nuitée, au mois, au trimestre rarement plus).

Synthèse :

La location meublée classique et la colocation meublée permettent de répondre pleinement à la nature de la demande dans la ville de Strasbourg, tout en permettant une projection de rentabilité locative importante pour votre projet d’investissement immobilier.

Moins imposée que la location nue, elle se révèle plus stable que les locations de courte durée et moins contraignante. La colocation et la location meublée permettent également une meilleure flexibilité que certains autres produits, comme les résidences seniors, Ehpad, résidences étudiantes.

Les quartiers où investir à Strasbourg

Comme dans toutes les villes, il existe des quartiers dans lesquels il fait bon investir à Strasbourg. Voici quelques quartiers que nous vous conseillons pour réaliser votre investissement locatif à Strasbourg.

Le Centre Ville

Très prisé par les locataires, ce quartier permet de profiter de la beauté du patrimoine du centre historique et du cœur du centre ville. C’est un quartier cher, qui offre un emplacement numéro 1, dans lequel on peut trouver quelques biens immobiliers à rénover. C’est un quartier idéal pour investir à Strasbourg, mais il faut bien calculer la rentabilité de son projet.

La Krutenau

La Krutenau, c’est le quartier étudiant de la ville. Située à proximité de l’Université de Strasbourg, la Krutenau est un quartier jeune, branché et un lieu de vie de jour comme de nuit. Ce quartier est prisé par tous les étudiants et les jeunes actifs. Ce quartier dynamique et prisé est un excellent endroit pour réaliser un investissement locatif, notamment dans le meublé.

Le quartier Gare

Proximité de tous les nœuds de transports régionaux et nationaux. Point de passage de la majorité des tramways strasbourgeois. La gare permet de rejoindre le centre-ville de Strasbourg et la Petite France en 5 minutes à pied. Cet emplacement est idéal pour tous les étudiants et les jeunes actifs et également pour les investisseurs en quête d’opportunités.

L’Esplanade

Proximité de l’Université, des Facultés et de l’EM Strasbourg (Ecole de Management). Ce quartier est un quartier vivant et étudiant, idéal pour investir dans l’immobilier locatif à Strasbourg.

Les Contades

Ce quartier est rempli de nature et se situe à proximité du parc des Contades et des principales universités de la ville, du Parlement européen, et de la bibliothèque universitaire et le Tribunal. Il peut être intéressant d’y investir, aussi bien pour proposer des logements en location aux étudiants, aux parlementaires, qu’aux jeunes actifs.

Hautepierre

Situé à proximité avec le CHU, où de nombreux internes et étudiants cherchent à se loger, ce quartier est un quartier intéressant pour investir dans la ville de Strasbourg. On peut aussi citer les quartiers de l’Orangerie, la Meinau, du Neudorf ou le secteur de Schiltigheim, pour investir.

Les prix du marché immobilier à Strasbourg

Strasbourg fait partie des villes où le prix de l’immobilier est élevé en France. Ce constat réside dans le fait que le secteur immobilier est extrêmement tendu, aussi bien en termes de ventes immobilières que de location.

Le prix élevé à l’achat de bien immobilier dans la capitale européenne ne permet pas à certains de devenir propriétaire.

Le prix de la location individuelle étant également élevé, les locataires se tournent de plus en plus vers des solutions de logement meublé ou de logement partagé entre plusieurs colocataires. Les loyers sont hauts et permettent d’envisager un bon rendement locatif, surtout en logement meublé et colocation.

Prix immobilier du m2 à l’achat à Strasbourg : 4064 euros /m². (maison : 3.272 euros /m² – appartement : 4.135 euros /m²)

Cet indice a connu une hausse de 10,8% en 12 mois

Prix immobilier du m2 à la location à Strasbourg (source Se loger 02/2023)

Prix loyer meublé :

Studio : 22,19 euros /m2 – Appartement 2 pièces : 14,57 euros /m2 – Appartement 3 pièces et + : 13,50 euros /m2

Prix loyer non meublé :

Studio : 19,35 euros /m2 – Appartement T2 : 14,29 euros /m2 – Appartement T3 et + : 12,57 euros /m2

Cet indice a connu une hausse de 1,1% en 12 mois.

Se faire accompagner pour réaliser un investissement locatif à Strasbourg, rentable et durable

Avant de réaliser un investissement locatif à Strasbourg, il est important de posséder une bonne connaissance du secteur immobilier local et de se projeter dans une solution adaptée à la demande du marché.

Location meublée classique et colocation sont deux modèles de locations qui ont le vent en poupe et qui permettent d’obtenir le meilleur rendement locatif. Il est intéressant d’orienter son projet d’investissement vers ces deux solutions.

Se faire accompagner par une agence experte des investissements meublés permet de sécuriser son investissement. Colocatim accompagne les investisseurs de A à Z dans le pilotage de leur projet d’investissement en colocation à Strasbourg, ou en appartement meublé : recherche de biens immobiliers, réalisation de travaux, aménagement et décoration, annonces immobilières de locations, gestion locative.